Myśląc o zakupie mieszkania? Sprawdź checklistę przed transakcją!

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji życiowych i finansowych, niosąca ze sobą zarówno ekscytację, jak i potencjalne ryzyko. Aby uchronić się przed kosztownymi błędami i zapewnić sobie spokój ducha, niezbędna jest szczegółowa weryfikacja nieruchomości. Ten kompleksowy poradnik dostarczy Ci usystematyzowanych wskazówek, które krok po kroku przeprowadzą Cię przez proces sprawdzania stanu prawnego, technicznego, finansowego oraz otoczenia Twojego przyszłego lokum, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Kupno mieszkania to nie loteria – dlaczego drobiazgowa weryfikacja to Twój obowiązek?

Decyzja o zakupie mieszkania to zazwyczaj inwestycja na całe życie, a co za tym idzie niezwykle ważna transakcja. Dlatego też, zanim położysz podpis pod aktem notarialnym, musisz mieć pewność, że wszystko jest w porządku. Gruntowna weryfikacja nieruchomości to nie tylko formalność, ale przede wszystkim Twój obowiązek wobec samego siebie i swojej przyszłości finansowej. Pominięcie kluczowych etapów sprawdzania stanu prawnego, technicznego czy finansowego może skutkować nie tylko przykrymi niespodziankami, ale także ogromnymi, nieprzewidzianymi kosztami, a w skrajnych przypadkach nawet utratą środków i samego mieszkania. Rynek nieruchomości w Polsce jest dynamiczny i pełen możliwości, ale wymaga od kupującego świadomości i proaktywności. Celem tego artykułu jest wyposażenie Cię w wiedzę, która wzmocni Twoją pozycję negocjacyjną i pozwoli podjąć w pełni świadomą decyzję.

Błędy, które kosztują najwięcej – czego unikać na starcie?

W mojej praktyce wielokrotnie spotkałem się z sytuacjami, w których niedopatrzenie na etapie zakupu prowadziło do poważnych konsekwencji. Najczęstsze i jednocześnie najdroższe błędy to przede wszystkim pominięcie dokładnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Mowa tu o nie sprawdzaniu obciążeń hipotecznych, które mogą oznaczać, że kupujesz mieszkanie z długiem, lub o nieuwzględnieniu służebności, które mogą ograniczać Twoje prawo do korzystania z lokalu. Kolejnym newralgicznym punktem jest niedostateczne sprawdzenie stanu technicznego. Ukryte wady konstrukcyjne, problemy z instalacjami czy wilgoć mogą generować koszty remontów idące w dziesiątki, a nawet setki tysięcy złotych. Wreszcie, kluczowe jest sprawdzenie wiarygodności dewelopera lub sprzedającego. Brak takiej weryfikacji może skończyć się tym, że Twoje pieniądze „zapadną się pod ziemię”, a Ty zostaniesz bez mieszkania i bez środków. Te błędy mogą prowadzić do długotrwałych procesów sądowych, dodatkowych kosztów remontów lub nawet utraty nieruchomości.

Rynek pierwotny a wtórny – poznaj kluczowe różnice w procesie sprawdzania

Proces weryfikacji mieszkania znacząco różni się w zależności od tego, czy decydujesz się na zakup od dewelopera (rynek pierwotny), czy od poprzedniego właściciela (rynek wtórny). Na rynku pierwotnym kluczowe jest skupienie się na deweloperze jego reputacji, doświadczeniu i kondycji finansowej. Niezwykle ważna jest także szczegółowa analiza umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego, które zawierają wszystkie kluczowe informacje o inwestycji. Z kolei na rynku wtórnym, gdzie nieruchomość już istnieje, priorytetem staje się sprawdzenie księgi wieczystej, dokładna ocena stanu technicznego samego lokalu oraz części wspólnych budynku, a także weryfikacja finansów związanych z jego utrzymaniem. Obie ścieżki wymagają odmiennych dokumentów i zwrócenia uwagi na inne potencjalne ryzyka, dlatego tak ważne jest zrozumienie tych różnic na samym początku.

Fundament bezpieczeństwa transakcji: Jak czytać księgę wieczystą krok po kroku?

Księga wieczysta (KW) to absolutny fundament bezpieczeństwa każdej transakcji na rynku nieruchomości. Jest to publiczny rejestr, który zawiera kluczowe informacje o stanie prawnym nieruchomości. Na szczęście, dzięki cyfryzacji, większość ksiąg wieczystych jest dostępna online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy znać numer KW, aby uzyskać do niej dostęp. Analiza księgi wieczystej jest absolutnie niezbędna i stanowi podstawę każdej, nawet najmniejszej transakcji. Pozwala ona sprawdzić, kto jest faktycznym właścicielem, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub innymi prawami osób trzecich, a także czy nie toczą się wobec niej postępowania egzekucyjne. Zapoznanie się z poszczególnymi działami KW to klucz do zrozumienia sytuacji prawnej Twojego przyszłego lokum.

Dział I i II – Upewnij się, że kupujesz od właściwej osoby i sprawdź, co dokładnie nabywasz

Rozpoczynając analizę księgi wieczystej, zwróć szczególną uwagę na Dział I i Dział II. Dział I, zatytułowany „Oznaczenie nieruchomości”, zawiera podstawowe informacje o lokalu, takie jak jego adres, powierzchnia, numer ewidencyjny działki, na której stoi budynek, czy przeznaczenie nieruchomości. Zawsze porównaj te dane z rzeczywistością i tym, co zostało Ci przedstawione przez sprzedającego lub dewelopera. Dział II to „Własność”. Tutaj znajdziesz informacje o właścicielu lub właścicielach nieruchomości. Kluczowe jest, aby osoba sprzedająca nieruchomość była jednocześnie widniejąca w księdze wieczystej jako właściciel. Jeśli w KW widnieje więcej niż jeden właściciel, upewnij się, że wszyscy wyrażają zgodę na sprzedaż. W przypadku mieszkań ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, które mogą nie posiadać jeszcze wyodrębnionej księgi wieczystej, zamiast niej należy uzyskać aktualne zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające prawo do lokalu i brak zadłużeń.

Dział III – Sprawdź, czy nikt inny nie ma praw do Twojego przyszłego mieszkania (służebności, roszczenia, egzekucje)

Dział III księgi wieczystej to pole, na którym mogą pojawić się wpisy dotyczące praw i roszczeń osób trzecich. To tutaj znajdziesz informacje o ewentualnych obciążeniach, które mogą znacząco wpłynąć na Twoje prawo do dysponowania nieruchomością. Mogą to być na przykład: służebności czyli prawo do korzystania z nieruchomości przez inną osobę (np. służebność mieszkania dla rodzica, służebność drogi koniecznej); prawo pierwokupu; roszczenia np. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości; czy też informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych. Każdy wpis w Dziale III to sygnał ostrzegawczy. Należy dokładnie zbadać jego charakter i konsekwencje. W idealnej sytuacji, przed zakupem, wszystkie takie obciążenia powinny zostać usunięte, chyba że świadomie decydujesz się na ich przejęcie, w pełni rozumiejąc ich skutki.

Dział IV – Hipoteka bez tajemnic. Jak sprawdzić zadłużenie i co z nim zrobić?

Dział IV księgi wieczystej poświęcony jest hipotece. Hipoteka to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości. Oznacza to, że jeśli właściciel nie spłaci swojego zobowiązania (np. kredytu bankowego), wierzyciel (najczęściej bank) może dochodzić swoich praw z nieruchomości, nawet jeśli zmieni ona właściciela. Nigdy nie kupuj nieruchomości obciążonej hipoteką bez jasnego planu jej spłaty i wykreślenia z księgi wieczystej. W Dziale IV znajdziesz informacje o wysokości zadłużenia oraz o tym, na rzecz jakiego podmiotu hipoteka jest ustanowiona. Zazwyczaj, jeśli na nieruchomości ciąży hipoteka, sprzedający musi ją spłacić przed lub w momencie sprzedaży. Często odbywa się to w ten sposób, że część ceny zakupu trafia bezpośrednio do banku w celu spłaty zobowiązania, a dopiero potem następuje przeniesienie własności. Zawsze upewnij się, że masz pisemną zgodę banku na takie rozwiązanie lub promesę zwolnienia hipoteki po spłacie.

Wzmianki w księdze wieczystej – czerwona flaga, której nie możesz zignorować

Oprócz wpisów w poszczególnych działach księgi wieczystej, niezwykle ważne są także tzw. wzmianki. Wzmianka w księdze wieczystej oznacza, że do sądu wieczystoksięgowego został złożony wniosek o wpis do księgi, który nie został jeszcze rozpatrzony. Może to dotyczyć zarówno wniosku o wpis prawa własności, hipoteki, służebności, jak i innych obciążeń. Wzmianka jest sygnałem, że stan prawny nieruchomości może ulec zmianie w najbliższym czasie. Ignorowanie wzmianek to ogromne ryzyko, ponieważ wniosek złożony przed Twoim aktem notarialnym, ale rozpatrzony później, może mieć pierwszeństwo. Zawsze dowiedz się, czego dotyczy wzmianka i poczekaj na jej rozpatrzenie lub upewnij się, że sprzedający doprowadzi do jej wykreślenia, jeśli jest niekorzystna.

Mieszkanie z rynku wtórnego pod lupą – Twoja checklista techniczna i finansowa

Zakup mieszkania z rynku wtórnego to często bardziej złożony proces, ponieważ przejmujesz lokal w zastanym stanie. Dlatego też, oprócz stanu prawnego, kluczowa staje się dokładna ocena techniczna i finansowa nieruchomości. W tym przypadku Twoja czujność musi być na najwyższym poziomie, aby uniknąć przyszłych problemów i nieprzewidzianych wydatków. Od stanu instalacji, przez kondycję ścian, aż po finanse związane z utrzymaniem budynku wszystko to ma znaczenie dla Twojego komfortu i bezpieczeństwa.

Niewidoczne na pierwszy rzut oka: Jak ocenić stan instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i grzewczej?

Instalacje to „żyły” każdego mieszkania. Ich stan techniczny ma bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo i komfort użytkowania. Przy ocenie instalacji elektrycznej zwróć uwagę na wiek instalacji (czy nie jest przestarzała, np. aluminiowa), stan gniazdek i włączników, a także stan tablicy bezpieczników. W przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej, szukaj śladów zacieków pod umywalkami, w kuchni, czy w łazience. Sprawdź ciśnienie wody i czy woda swobodnie spływa. Zwróć uwagę na stan rur, jeśli są widoczne. Instalacja grzewcza to przede wszystkim grzejniki czy są ciepłe, czy nie ma na nich śladów rdzy lub wycieków. Jeśli budynek ma własne źródło ciepła, warto zapytać o wysokość rachunków za ogrzewanie w poprzednich latach. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości, nie wahaj się skorzystać z pomocy specjalisty elektryka, hydraulika czy instalatora. Jego opinia może być bezcenna.

Ściany, podłogi i okna – gdzie szukać pęknięć, wilgoci i ukrytych wad?

Dokładne oględziny ścian, podłóg i okien to podstawa. Na ścianach szukaj pęknięć ważne jest, aby odróżnić pęknięcia tynkowe od tych konstrukcyjnych, które mogą świadczyć o problemach z fundamentami lub konstrukcją budynku. Zwróć szczególną uwagę na narożniki, okolice okien i drzwi, a także miejsca, gdzie ściany stykają się z sufitem to tam najczęściej pojawia się wilgoć i pleśń. Obejrzyj dokładnie podłogi czy nie są nierówne, czy nie ma na nich zarysowań, uszkodzeń czy śladów po zalaniach. Okna to kolejny ważny element. Sprawdź ich stan techniczny czy są szczelne, czy nie ma na nich pęknięć, czy łatwo się otwierają i zamykają. Stan stolarki okiennej ma duży wpływ na izolację termiczną i akustyczną mieszkania.

Spółdzielnia czy wspólnota? Sprawdź wysokość czynszu, fundusz remontowy i plany na przyszłość

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, musisz wiedzieć, czy zarządzane jest przez spółdzielnię mieszkaniową, czy przez wspólnotę mieszkaniową. Obie formy mają swoje plusy i minusy. Niezależnie od tego, kluczowe jest dokładne zapoznanie się z wysokością czynszu administracyjnego. Dowiedz się, co dokładnie wchodzi w jego skład czy są to zaliczki na media (wodę, ogrzewanie, wywóz śmieci), opłaty eksploatacyjne, a także składka na fundusz remontowy. Szczególnie ważny jest stan funduszu remontowego i plany remontowe budynku. Duży, dobrze zasilony fundusz i jasne plany remontowe to dobra wiadomość, bo oznacza to, że przyszłe większe wydatki będą pokryte. Z kolei niski fundusz i plany kosztownych remontów mogą oznaczać konieczność dopłat dla nowego właściciela. Te informacje uzyskasz od zarządcy budynku lub w administracji.

Jak uzyskać zaświadczenie o braku zadłużenia i dlaczego jest ono niezbędne?

To jeden z tych dokumentów, o których nie można zapomnieć! Zaświadczenie o braku zadłużenia lokalu z tytułu opłat eksploatacyjnych (czynsz, media) jest absolutnie niezbędne. Chroni ono Ciebie jako kupującego przed przejęciem długów poprzedniego właściciela. Nawet jeśli sprzedający zapewnia, że wszystko jest uregulowane, ten dokument jest formalnym potwierdzeniem. Zaświadczenie powinno być wystawione przez administrację budynku (spółdzielnię lub wspólnotę) i musi być aktualne. Przedstaw je notariuszowi przed podpisaniem aktu notarialnego. Bez tego dokumentu transakcja może być ryzykowna.

Zakup od dewelopera – co musisz prześwietlić, zanim podpiszesz umowę?

Kupno mieszkania od dewelopera to zupełnie inna bajka niż rynek wtórny. Tutaj nie oglądasz fizycznego lokalu, który ma być Twój, ale inwestujesz w coś, co dopiero powstanie lub jest w trakcie budowy. Dlatego też, kluczowa staje się weryfikacja samego dewelopera, jego wiarygodności i szczegółów umowy, która Cię z nim wiąże. To właśnie te aspekty decydują o bezpieczeństwie Twojej inwestycji.

Wiarygodność dewelopera – gdzie szukać informacji o jego poprzednich inwestycjach i kondycji finansowej (KRS)?

Zanim wpłacisz choćby złotówkę, musisz sprawdzić, komu powierzasz swoje pieniądze. Wiarygodność dewelopera to podstawa. Zacznij od sprawdzenia jego historii ile lat działa na rynku, jakie inwestycje już zrealizował. Najlepiej odwiedzić te inwestycje osobiście, porozmawiać z mieszkańcami, zebrać opinie. Warto poszukać informacji o deweloperze w internecie na forach budowlanych, w mediach społecznościowych, na portalach opiniotwórczych. Bardzo ważnym źródłem informacji jest Krajowy Rejestr Sądowy (KRS). Wpis do KRS pozwoli Ci sprawdzić, czy firma nie jest w trakcie postępowania upadłościowego, likwidacyjnego, ani czy nie ma na niej znaczących obciążeń finansowych. Solidny deweloper to gwarancja spokoju.

Analiza umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego – na jakie zapisy zwrócić szczególną uwagę?

Umowa deweloperska to dokument, który reguluje wszystkie aspekty Twojej transakcji. Zdecydowanie zalecam, aby przed podpisaniem skonsultować ją z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Zwróć szczególną uwagę na harmonogram płatności kiedy i jakie transze masz wpłacać. Sprawdź terminy realizacji inwestycji czy są realistyczne i jakie kary umowne przewidziano za opóźnienia. Kluczowy jest również standard wykończenia upewnij się, że jest on dokładnie opisany i zgodny z Twoimi oczekiwaniami. Zapoznaj się z warunkami odstąpienia od umowy zarówno Twoimi, jak i dewelopera. Prospekt informacyjny to obowiązkowy dokument, który zawiera szczegółowe dane o inwestycji, deweloperze, gruncie, otoczeniu i planowanych terminach. Musi być zgodny z umową.

Rachunek powierniczy – zrozum, jak chroni Twoje pieniądze

Rachunek powierniczy to mechanizm, który ma na celu ochronę Twoich pieniędzy wpłacanych deweloperowi. Wyróżniamy dwa typy: otwarty i zamknięty. W przypadku rachunku otwartego, środki są wypłacane deweloperowi etapami, po zakończeniu określonych prac budowlanych, co jest potwierdzane przez bank. Zamknięty rachunek powierniczy oznacza, że środki są blokowane i wypłacane deweloperowi dopiero po przeniesieniu na Ciebie własności lokalu. Niezależnie od typu, rachunek powierniczy jest kluczowym zabezpieczeniem Twoich finansów w transakcjach deweloperskich. Zawsze upewnij się, że Twoje wpłaty trafiają na taki rachunek.

Odbiór techniczny z listą w ręku – jakich usterek szukać, by deweloper naprawił je na swój koszt?

Odbiór techniczny to moment, w którym możesz dokładnie sprawdzić, czy Twoje przyszłe mieszkanie zostało wykonane zgodnie z umową i sztuką budowlaną. Przygotuj się do niego skrupulatnie zabierz ze sobą listę kontrolną, a jeśli masz możliwość, poproś o pomoc fachowca (np. inżyniera budownictwa). Zwróć uwagę na wszystko: zgodność z projektem, standard wykończenia, jakość wykonania ścian (czy są proste, gładkie), podłóg, instalacji (elektrycznej, wodnej, grzewczej), okien, drzwi. Wszelkie usterki, niedociągnięcia czy niezgodności z umową muszą zostać wpisane do protokołu odbioru. Deweloper ma obowiązek usunąć wskazane wady w określonym terminie. To Twoja ostatnia szansa na egzekwowanie poprawek przed odebraniem kluczy.

Nie tylko cztery ściany – co sprawdzić w budynku i jego najbliższym otoczeniu?

Nieruchomość to nie tylko cztery ściany mieszkania. To także cały budynek, jego otoczenie, infrastruktura i sąsiedztwo. Te elementy mają ogromny wpływ na komfort życia, a także na wartość Twojej inwestycji w przyszłości. Dlatego tak ważne jest, aby spojrzeć na zakup mieszkania szerzej, niż tylko przez pryzmat samego lokalu.

Stan techniczny budynku: klatka schodowa, winda, dach i elewacja jako wizytówka wspólnoty

Stan części wspólnych budynku to często najlepsza wizytówka jego zarządcy i mieszkańców. Zwróć uwagę na klatkę schodową czy jest czysta, zadbana, dobrze oświetlona? Czy winda działa sprawnie i jest regularnie serwisowana? Obejrzyj elewację czy nie ma na niej pęknięć, czy nie wygląda na zaniedbaną? Warto też zapytać o stan dachu, zwłaszcza jeśli kupujesz mieszkanie na wyższych piętrach ewentualne przecieki mogą być bardzo kosztowne. Zaniedbane części wspólne mogą świadczyć o problemach z zarządzaniem budynkiem i zapowiadać przyszłe, wysokie koszty remontów, które spadną także na Ciebie jako nowego właściciela.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – Twoja tajna broń przeciwko niechcianym inwestycjom za oknem

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to dokument, który określa, co i jak może być budowane na danym terenie. Jest to niezwykle ważne narzędzie, które pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. MPZP znajdziesz w urzędzie gminy lub miasta, gdzie znajduje się nieruchomość. Pozwala on sprawdzić, czy w sąsiedztwie Twojego przyszłego mieszkania nie planuje się budowy uciążliwego obiektu, np. ruchliwej drogi, fabryki, czy wysokiego bloku, który zasłoni Ci słońce. Brak MPZP oznacza, że decyzje o zabudowie podejmowane są na podstawie indywidualnych warunków zabudowy, co jest mniej przewidywalne. Zawsze sprawdź MPZP!

Jak dojedziesz do pracy? Oceń komunikację, infrastrukturę i potencjalny hałas w okolicy

Codzienne funkcjonowanie w nowym miejscu to klucz do komfortu życia. Dlatego oceń infrastrukturę wokół nieruchomości. Sprawdź, jak wygląda dostęp do komunikacji miejskiej gdzie są najbliższe przystanki, jakie linie tam kursują. Zorientuj się, czy w pobliżu znajdują się sklepy, szkoły, przedszkola, przychodnie lekarskie, tereny zielone. Zwróć też uwagę na potencjalne źródła hałasu czy w pobliżu nie ma ruchliwej ulicy, torów kolejowych, lotniska, czy zakładu przemysłowego. Warto odwiedzić okolicę o różnych porach dnia i tygodnia, aby poczuć jej atmosferę i ocenić poziom bezpieczeństwa.

Porozmawiaj z przyszłymi sąsiadami – co możesz zyskać dzięki krótkiemu wywiadowi?

Nie lekceważ potęgi rozmowy z przyszłymi sąsiadami. To często najlepsze źródło praktycznych informacji, których nie znajdziesz w żadnych dokumentach. Zapytaj o życie w budynku, problemy z administracją, wysokość opłat, planowane remonty. Sąsiedzi mogą Ci powiedzieć o problemach z hałasem, trudnościach z parkowaniem, a także o ogólnej atmosferze panującej w społeczności. Ich opinie mogą ujawnić aspekty, które umknęły Twojej uwadze, a które mogą mieć wpływ na Twoje codzienne życie.

Finalizacja zakupu – o jakich dokumentach musisz pamiętać tuż przed podpisaniem aktu notarialnego?

Zbliżamy się do finału, ale zanim położysz podpis pod aktem notarialnym, jest jeszcze kilka kluczowych dokumentów i czynności, o których musisz pamiętać. To ostatni moment na dopięcie wszystkiego na ostatni guzik, aby transakcja przebiegła sprawnie i bezpiecznie.

Podstawa nabycia nieruchomości przez sprzedającego – dlaczego warto ją zobaczyć?

Podstawa nabycia nieruchomości to dokument, który potwierdza, w jaki sposób sprzedający stał się właścicielem mieszkania. Może to być akt notarialny kupna-sprzedaży, umowa darowizny, postanowienie o nabyciu spadku czy zasiedzenie. Warto poprosić sprzedającego o okazanie tego dokumentu. Choć notariusz i tak będzie go weryfikował, wcześniejsze zapoznanie się z nim przez Ciebie daje dodatkową pewność, że sprzedający ma pełne prawo do zbycia nieruchomości i że nie ma żadnych ukrytych wad prawnych związanych z jej wcześniejszym nabyciem.

Zaświadczenie o braku zameldowanych lokatorów – uniknij problemów z eksmisją

To absolutnie kluczowy dokument, który musisz uzyskać z urzędu gminy lub miasta. Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu jest niezbędne, aby mieć pewność, że po zakupie nie będziesz miał problemów z eksmisją osób, które mogą być w nim zameldowane, a niekoniecznie są właścicielami czy najemcami. Obecność zameldowanych osób może prowadzić do długotrwałych i kosztownych postępowań. Upewnij się, że zaświadczenie jest aktualne i przedstaw je notariuszowi.

Przeczytaj również: Awaria w domu w najmniej odpowiednim momencie – jak szybko zorganizować środki na naprawę?

Protokół zdawczo-odbiorczy – ostatni, ale kluczowy element przekazania mieszkania

Protokół zdawczo-odbiorczy sporządza się w momencie fizycznego przekazania mieszkania, zazwyczaj tuż przed lub po podpisaniu aktu notarialnego. To dokument potwierdzający stan, w jakim nieruchomość została Ci przekazana. Powinien zawierać: stan liczników (prąd, woda, gaz, ogrzewanie) na dzień przekazania, liczbę przekazanych kluczy, a także wszelkie uwagi dotyczące stanu technicznego, jeśli jakieś usterki nie zostały jeszcze usunięte. Jest to ważne dla rozliczeń z dostawcami mediów i może stanowić podstawę do ewentualnych roszczeń, jeśli stan mieszkania odbiega od ustaleń.